Avant de se lancer dans une opération immobilière, il est impératif de mettre en place un plan de financement sûr et efficace. Première étape, et de non des moindres : il va falloir évaluer avec précision votre apport personnel.D' une part, faites le point sur vos ressources : salaires mensuels nets, rentes et pensions, épargne constituée, prêts familiaux, plan d'épargne entreprise.
On peut tenir compte de l'aide au logement mais celle-ci n'est pas systématique. D'autre part, évaluez l'ensemble de vos frais : pensions alimentaires versées, mensualités des crédits à la consommation, frais du ménage, budget voiture, impôts et taxes...

Pour un achat en copropriété, n'oubliez pas les charges, dues dès la signature de l'acte de vente. Il faut également tenir comte des dépenses exceptionnelles générées par l'opération : frais d'agence et de notaire, coût du déménagement,... 
En déduisant vos charges de vos ressources, vous évaluerez la somme mensuelle que vous pourrez consacrer au remboursement de prêts immobiliers - prêts principal, complémentaires et sociaux - et de leurs assurances obligatoires.
Soignez cette étape : à partir de votre dossier financier, le banquier fixera votre capacité d'endettement dont dépendront le montant et la durée de remboursement du prêt consenti.

Faire le point sur les prêts aidés 

Vous avez peut-être droit à un ou plusieurs << prêts sociaux >>, ces prêts immobiliers aidés et réglementés à taux avantageux. Le prêt à taux zéro (PTZ), le plus connu, est réservé, sous condition de ressources, aux primo-accédants d'un logement neuf, d'un logement ancien sans travaux, d'un terrain à construire, ou au financement de travaux de mise en normes. Limité à la moitié des autres prêts d'une durée supérieure à deux ans finançant la même opération et à 20% du montant total de l'opération, il se rembourse sur une durée de six à vingt-deux ans.

Depuis le début de l'année, le montant du PTZ a été doublé pour tout achat dans le neuf et couvre désormais jusqu'à 30% du prix du logement.

Le prêt d'accession sociale (PAS) et le prêt conventionné (PC) peuvent, eux, financer une grande partie ou la totalité des frais de construction, d'achat d'un logement neuf ou ancien ou de travaux de rénovation, s'il s'agit de la résidence principale et se remboursent sur une durée allant de cinq à trente-cinq ans.

Prêt à taux très avantageux, le PAS est soumis à des conditions de ressources et exclut le bénéfice de l'aide au logement. A l'inverse, le PC, à taux plus onéreux mais ouvert à tous, y ouvre droit. Vous pouvez également utiliser le prêt épargne logement - consenti à l'échéance d'un prêt ou d'un compte épargne logement.

Le montant du prêt dépend alors de l'épargne constituée et de la durée du remboursement ( de deux à quinze ans). Enfin, vous pouvez désormais faire appel à l'écoprêt à taux zéro, qui permet aux particuliers de financer certains travaux de rénovation technique.

Défendre ou valoriser son dossier auprès des banques 

En cette période de crise, on assiste à la chute des prix de l'immobilier et avec eux, à la baisse des taux d'intérêt des crédits immobiliers : certains en profiteront pour acheter. Certes, les banques sont plus strictes vis-à-vis des emprunteurs, exigeant de sérieuses garanties de remboursement, mais elles évalueront votre << taux d'endettement >> en tenant compte de l'ensemble des prêts sociaux auxquels vous avez droit.

Elles vous feront une offre de prêt généralement fixée à 30% de vos revenus nets. Votre apport personnel devra représenter, selon les banques, de 10 à 25% du montant de l'opération.

Dans un emprunt immobilier, les banques exigent généralement une garantie qui leur permet de récupérer tout ou partie de la somme investie, en cas de défaut de paiement. Hypothèques conventionnelles, privilège de prêteur denier, cautions mutuelle, solidaire ou dispensée par une société de cautionnement, les techniques ne manquent pas pour rassurer les banques.

Avec un dossier clair, précis et réaliste, vous serez en mesure de négocier le meilleur taux pour acheter la maison de vos rêves !